快速的城市化进程，带来“城市病”的加速蔓延，
TOD聚合城市功能，承载公共服务，
让城市发展不再只是扩张，也可以是内在的更新。
当一座座“轨道上的城市” 拔地而起，
建筑设计的创作思路要发生哪些改变？
面对超大规模的TOD项目，
如何从容应对设计管控、统筹协调等方面的诸多挑战？
多年来，华阳国际在TOD领域不断实践，2021年，集团正式成立TOD事业部，众多地标项目逐渐落成，我们真正投身到TOD发展的时代浪潮。
为此，华阳国际2021方案创作大会“深度·专题”版块，特别设置“TOD模式下综合产品策略”专题。全集团6位大咖分别从发展脉络、技术经验、开发策略、综合物业、商业定位、超高层综合实践等不同维度，深度挖掘TOD价值内核，聚焦TOD全周期创作思路，整合集团不同产品线丰富经验，共同探讨当下TOD与城市一体化发展思路。
√ 商业定位改造：通过改造实现资产增值
√ 轨道上盖社区的历史演进与前沿发展思潮
√ 高铁新城综合开发模块研究技术模板
√ 从承载建筑到承载城市：TOD项目一二级开发浅析
√ TOD与综合物业价值开发
√ 竖向生长-复合型超高层塔楼设计浅谈
VIEW 观点
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“中关村15万㎡的商业，我们希望不是做增量，而是通过减量把地下空间全面打开。”很多TOD设计发生在城市核心区，而市中心的新建项目越来越少，升级改造也逐渐成为很广泛的议题，通常这类项目，我们会关注5个W，WHY，为什么需要重新定位？WHEN，什么时候是最佳的改造时机？WHAT，建筑改造有什么优势？WHERE，哪里属于翻新的重点？WHO，谁是目标客群？同时，针对整体改造的力度，将改造项目分为超大型、中型和小型的改造。光大北京中关村改造项目，是我们最近的一次实践，它坐落在90年代初的中国硅谷，包括15万㎡的商业，当时的规划理念非常先进，但由于缺乏人性化的关怀，以及整体商业的疏导，现状逐渐消极。我们在与甲方的沟通中不约而同地想到，不要做增量，而是提出“地下空间地面化”的理念，通过减量的手法，把地下的空间全面打开，形成“公园+商业”的形态，人从地铁出来，走在其中，不会觉得自己在地下或商场，而是一个城市公园，在重要节点利用一系列下沉广场，打破“±0”的概念，使得每一个空间都有自然光，室内设计结合中关村的IT属性，添加更多科技元素，带给大家放松的心情。城市界面，会更关注人与环境的互动体验，让公园自然渗透到地面，人自然流通到公园各空间，进一步契合项目整体的创新定位。
02. 轨道上盖历史演进及前沿发展思潮
赵恒博 集团副总裁，北京公司总经理，TOD事业部总经理
“TOD不是目的，而是手段。要让人们感受到生态、智慧、幸福。”
TOD是未来高密度城市的发展之路，并以枢纽上盖开发、场段共同开发两种形式为主。场段开发通过垂直与水平空间的一体化建设，达到交通换乘、商业、居住的完美融合。车辆段站场工艺与综合开发规划布局的关系非常微妙，地铁运营需要考虑高效、安全、管理清晰、工作环境，城市开发需要考虑生活、居住品质、城市公共空间，两者达到平衡，才能实现共赢。
以北京车辆段上盖开发发展历程来看，从第一代四惠车辆综合基地，到第四代北安河车辆综合基地，历经十年，从单纯的上盖房地产开发，逐步过渡到站城融合，2010年以后高品质车辆基地TOD开发深入人心，带动各大地产商“百花齐放”。
车辆段发展历程
TOD发展到今天，站场综合开发的复合开发、职住平衡已经深入人心，第二生活平台成为趋势。最大的特点，就是解决一个漂浮于十几米的社区，其中最重要的是解决数据交通问题。城市交通慢慢成为社区范围，功能正在泛化。第五代场段开发初探以客户体验为导向，开发品质关注人的步行体系、公共交通、混合业态等等，其次是开发建设、货值货量、商业价值，打造综合平台。TOD不是目的，而是手段，要让人们感受到生态、智慧、幸福。
03. 高铁新城综合开发模块研究技术模版
吴昊 规划设计研究院总规划师
“链、聚、渗、品，高铁新城开发四大策略。”
作为十四五规划战略重点，高铁站点及周边地区是实现国民经济大动脉、都市圈一体化的战略支点，承载城市（片区）新形象与活力的个性门户。但过去一段时间，国内高铁新城由于过高估计了高铁的辐射带动能力，选址距城市核心区普遍在10公里以上，规划十几到几十平方公里的规模，造成基础建设投入较大，配套以及产业吸引力不足。结合华阳近年的项目实践，在高铁新城的规划建设开发不仅是解决传统TOD800m范围的开发概念，还应从城市的角度出发，关注区域统筹、产业导入、土地运营，以此形成“链、聚、渗、品”4个设计策略。
以泉州高铁新城项目为例，整个项目11平方公里，是泉州中心城区面积最大，投资最大的片区开发。为实现高铁新城的发展，首先开展区域统筹，根据泉州市城市规模及站点能级，协调新城与泉州各重点平台与其他重要枢纽地区的链接，新城与周边片区交通功能、商业商务、生活功能、特殊功能的衔接，站点周边地区与新城内各组团的关系。
泉州高铁新城项目效果图
在产业导入上，从资源禀赋、产业基础、政策规划和市场需求四大维度，落实数字科技产业相关项目，适时引入先导性、主导性产业和战略性新兴产业，建设产城融合的现代新城。围绕土地运营对地块布局进行技术优化，提升土地集约利用和土地价值，为地方增加财税收入。在设计策略上，通过链接格局、组团、碧道、产业，聚集核心、空间、功能、活力，渗透山水、野趣、海绵，塑造高品质的空间、人文、服务、科技。
04. 从承载建筑到承载城市：TOD一二级开发浅析
“TOD是一种城市发现战略，最终目标是实现城市的可持续运营，一二级开发联动是必由之路。”2030年，深圳轨道交通将达到33条，TOD开发越来越热。近年我们发现甲方或政府在TOD项目中，对建筑设计之前的阶段关注度越来越高。早期在松岗车辆段、长圳车辆段项目里，我们还只是针对盖上进行结构预留，但是目前的TOD项目，已经不是过往理解的简单条件预留了，它远远延伸到一级开发独立的工作阶段，比二级开发的建筑设计工作还要长，同时更注重土地开发，而不只是建筑产品。2030年深圳市轨道交通线网规划（以最终公示为准）坪地停车场项目里，涉及一级开发的时长是14个月。东莞黄江项目也是最初就明确提出总体概念规划及盖上条件预留，这里两条地铁交汇，其中15号线可能15年后才会建设，当中涉及基础设施、配套设施、周边道路网衔接都有若干轮调整，需要跟相应规划单位及轨道设计单位多轮互动。平湖枢纽项目，有5线交汇，被称为深圳首个以城市更新途径实施的大型交通枢纽开发项目，我们目前的工作是也是调整专项规划，进而确定各项指标。我们在未来的工作中，也要明确TOD是一种城市发现战略，最终目标是实现城市的可持续运营，一二级开发联动是必由之路。
“TOD项目要对物业有所取舍，精细化定位，最终形成互通互融、价值共享的建筑方案，提升综合物业价值。”TOD模式从1.0到5.0，理念发生了质的飞跃，更加重视人的需求，构建立体微城市，这点也多次体现在我们的项目里。湖贝A4地块项目，处于深圳东门核心区，五条地铁交汇，涵盖办公商业等多元功能，同时承载着国际消费中心等多重文化象征，设计需要非常细腻地表达空间与人的互动与变化。项目负二层连接地铁，负一层连接公交场站等公共系统，我们首先在场地东侧、湖贝路中部、场地西北角做了三个城市核，围绕下沉广场组织垂直交通及商业，充分连接地铁系统，导入地上地下端部人流，形成不同物业互相激发的良好生态，带动整体物业价值。另一个在珠三角的项目，场地正中一条地铁把地块切分得很零散，物业很受限制。我们通过梳理发现，地块地上景观资源优越，有很好的地面慢行系统，地下则有地铁穿过，提供大量城市人流。通过设计，我们在地上让建筑与多条城市绿轴相接，地下，则打通与轨道、周边商业的衔接，创造活力源泉，形成地上地下一体化通达的格局，带动片区整体物业氛围。TOD项目在设计之前，首先要对物业充分分析，有所取舍，精细化定位，最终形成互通互融、价值共享的建筑方案，提升综合物业价值。“未来面对更多元的时代变化，超高层塔楼设计一定会有更多关注点，面对一个新项目，要先判断它的定位和需求再做设计，这不是一件容易的事。”城市综合体高效、集约、复合的特点，与TOD开发不谋而合，目前我们在做的综合体项目，80%也都与地铁站有紧密关系。土地开发越来越集约化，TOD综合体也必然面临着商业越来越复杂，塔楼越来越复合的趋势。中国是世界超高层发展的中心，2020年，全世界竣工的200米以上塔楼是112座，中国达到了56座，其中30%左右是复合功能塔楼。TOD综合体除了需要把商业做好之外，也要更关注竖向的竖向生长以及垂直复合。
武汉海伦堡海悦世界，总高度280m，其中有52000㎡办公和6700㎡云端精品酒店，塔楼标准层只有1600㎡，在这样的标准层里如何提高电梯效率，是项目最大难点。设计选用特殊的TWIN双子电梯系统，两个轿厢共用一个井道，所需电梯数量减少一倍，大大节约了项目空间。
武汉海伦堡海悦世界效果图
SIC超级总部中心，总高358m，我们负责超高层塔楼立面设计和平面优化工作，在未来地标云集的深圳超级总部片区，SIC如何凸显自己的特点，让人印象深刻，是我们考虑的重点问题。团队在对建筑的形体、细节进行打磨的前提下，在建筑的顶端打造位于350米高度的“湾心之眼”云际观景平台，在可预见的未来，它将成为无人机俯瞰深圳全貌的必经之地、城市宣传片中不可或缺的一部分。
未来面对更多元的时代变化，超高层塔楼设计一定会有更多关注点。产品、形象、亮点该如何打造？这些都值得我们去思考、去探索、去实践。而面对一个新项目，需要先判断它的定位和需求再做设计，这不是一件容易的事。前路很远，继续努力。
为期半天的经验交流与成果分享，带来对TOD全维度的启发与思考，2021方案创作大会虽然落幕，但影响不断深化，加强各区域不同产品线的联动，推动研发体系的完善与更新，并将其注入实践过程，深度助力“轨道上的城市”。