当泡沫散去，建筑业如何满足市场新需求？时代浪潮中，如何穿越周期，走向理性发展？30年间的日本建筑业，如何镜鉴当下的中国建筑业？看懂过去，才能看清未来！

2月17日，华·沙龙迎来一位重磅演讲嘉宾，日建设计常务执行董事中谷宪一郎先生，围绕“日本泡沫经济崩溃及其对建筑行业的影响”以及“中日在设计监理中的差异”展开讲解，带我们穿越时空迷雾，深度解构行业发展规律，共同探索建筑业高质量的未来。

中谷宪一郎

日建设计常务执行董事、企划开发总部首席执行官，毕业东京大学，从事项目运营管理，主持参与众多大型项目开发，是大型城市开发和外资系列酒店等综合性项目方面的资深专家，代表作品为京都丽思卡尔顿酒店、日光丽思卡尔顿酒店、大阪洲际酒店、华为松山湖等。

/演讲摘录

01.地产投资逻辑

从追求房产交易增值，转变为长期运营收益。

在长达20多年的经济下行后，日本房地产出现三大结构性转变：首先是评估方法转型，从案例比较法转向收益还原法，通过预判未来收益得出客观评估。其次是玩家专业化，业余投资者离场，专业开发商、房地产基金和国际投资巨头进场。第三是投资模式，从银行与个人主导，转向专业基金投资，更注重专业性与技术性。这一趋势也促使地产行业更加注重基础设施的升级、品质的提升以及可持续发展，推动了市场健康稳步增长。

02.业务增长点

天花高度增加10cm就能带来租金升值，我们要用量化结论去指导设计决策。

城市中心的更新及旧建筑物的升级改造，成为存量时代下提高收益性的重要路径。如何评估收益性，以及如何提升不动产的收益性，成为建筑设计新的业务增长点。

对此我们总结出了两大原则：一是改造非收益区为收益区，激活存量价值；二是关注性价比，精准升级收益敏感点，如大堂品质、层高净高、干湿分离、架空地板、分体空调等硬件工程提升，都是直接影响使用价值和租金的部分。比如，我们对东京都内的400多栋楼房进行了调查，分析了天花高度、大堂设计等因素对租金的影响，发现天花高度提高10公分，会带来一定的租金增值，这已呈现出一定的趋势。

工程提升不是简单的维保，前者是加分项，而后者是避免扣分项。我们要敏锐洞察工程提升的价值点所在。同时，还需要在规划设计和施工管理上多下功夫，升级改造中做到客房正常运营、办公楼避免搬迁，否则住户一旦搬离就可能永久流失，开发商将承受租金断流风险。

03.设计理念转型

大型综合开发项目带来更良好的收益性。

如果不具备持续收益，投资方和设计方的努力就没有意义。通过大量的写字楼调研对比，我们发现高规格写字楼的收益性更高，这也催生了大量存量写字楼的升级改造。升级建筑平面（便于交流的大平层）、升级复合功能、提升街区空间运营，是低规格写字楼增加附加值的有效途径。

还有一个趋势，大型综合开发项目能带来更良好的收益性。其核心不仅是规模，更在于其多元灵活的空间配置和丰富的休闲娱乐功能，在市场中具有独特的吸引力。以2007开发的东京中城为例，不仅工作日有众多上班族，周末也非常热闹。不仅提供了完善的商业设施，还有美术馆、博物馆等文化活动场所。项目配套设计的公园绿地，夏季是休闲场所，冬季是滑冰场，也使这个区域全年保持活跃。

04.维修计划

在设计初期，设计师就要提前做维保修缮规划。

建筑物的生命周期不仅仅依赖于初期的设计和建造质量，更需要在使用过程中通过系统的维保来保障其功能性和安全性。根据日本40年期的建筑成本分析，建设初期成本仅占总成本的23%，而修缮、更新、维保和运营管理的成本占比近75%。除了初期建设成本，我们更应关注后期的修缮和维保费用。通过合理设计，设计师可以有效降低建筑的长期成本，制定完善的维保计划，减轻业主的投资压力，确保建筑物长期保值。


05.城市发展

人口减少的未来，大城市依然有建筑市场的活力。

日本面临严重的少子高龄化问题，虽然全国人口总数下降，但大城市人口依然保持增长，并且伴随劳动人口微增，推动了住宅与办公空间需求的持续攀升，为建筑市场注入了新的活力。中国的实际情况虽然不尽相同，但是中国的城市化率目前大约为65%，大型城市仍然有很大的发展空间。


06.建筑趋势

关注碳中和、智慧城市和建筑数字化。

日本的建筑市场正迎来新的挑战和机遇，面对“碳中和”这一全球目标，项目能耗标准将有所调整，在材料选择、能源使用及建筑设计等方面将会对建筑项目成本产生一定影响。其次，智慧城市与建筑数字化是未来发展重点，如丰田在山脚建立了一个结合最新技术的智能城市项目，旨在通过智慧技术改善城市生活，并以人为核心来引导未来城市的发展。

07.建筑规范

在日本，建筑规范被视为行业最低标准；在中国，规范通常被视为最高标准。

对建筑规范的认知差异，是两国在设计监理工作中最大的区别之一。在日本，设计可以根据实际需求向上提高，但不允许低于最低标准。建筑师通常承担更高责任，依据项目需求提升设计要求。例如，结构安全性标准根据具体需求提高至1.3甚至更高，政府大楼、医院等特殊建筑需要遵循更严格的安全标准。


08.项目管理

设计管理在优化资产、提升效益等方面，发挥关键作用。

近十年，随着建筑规模和复杂度提升，传统甲乙丙三方管理模式难以为继，日本项目管理需求显著增长，设计管理在优化资产、提升效益等方面，发挥着关键作用：首先，目标设定是项目管理中的首要步骤，明确项目的目标，确定建筑的性质、规格和质量要求。其次，选择一个合适的团队非常关键。每个项目都有其独特的要求，团队的组成也应针对这些特点进行调整。第三，重视每个阶段的过程管理比单纯注重最终结果更为重要，确保项目按计划推进，从而保障项目最终成功交付。最后，成本管理是项目管理中的关键细节，合理的成本管控能够确保项目在预算内完成，同时不影响质量和进度。

/提问互动

中谷先生的到来引发现场热烈的反响，观众纷纷提问，中谷先生耐心解答，分享了许多宝贵的行业见解和实战经验。

Q1：如何与施工单位合作，确保工艺和材料的质量？

A1：不同于中国在设计过程中以详细的施工图作为最终输出，日本的设计流程中不仅有常规图纸，还会做一套综合图，涵盖建筑平面、结构、机电等各方面细节，如灯具位置、检修口安排、空调设备位置等。这确保了施工单位可以依据细节进行更精准的施工，避免遗漏和后期修改。施工管理方面除了基本施工计划，施工单位还会制定详细的设备和材料采购计划，并确定每个环节的时间节点，确保材料按时到位，避免项目延误。

Q2：一线城市的虹吸效应导致三线城市资源流失，如何有效应对？

A2：这一现象在日本同样存在。日本的经济活动主要集中在东京、大阪和福冈等核心区域，类似中国的三线及以下城市也面临人口流失和城市收缩问题。目前，日本正通过城市精简和收缩来缓解经济矛盾，同时借助智能化建设和本地产业发展，激发中小城市的新活力。这种调整可为三线城市提供借鉴，通过优化资源配置和发展特色产业，实现可持续增长。


Q3：面对出海战略，如何在全球竞争中发掘竞争优势？

A3：关于日建设计向海外拓展的问题，最初并没有明确的战略。作为项目管理方，日本主要关注的是如何将高质量的管理体系传递给海外的设计院和施工单位。在项目执行中，虽然日本的设计风格未必是全球最具吸引力的，但其质量、性能和功能方面的优势是公认的，在全球竞争中，往往能够凭借这些特点展示出明显的优势。

Q4：中谷先生今天谈到很重要的两点：不动产价值逻辑，建筑师要有宏大建筑视野。日建设计在深圳落地这么多项目，你们对于深圳的政府主管部门和投资业主有什么期望？

A4：在建筑过程中主要有两个关键点：一是如何提高附加值，二是如何实现差异化。未来，无论项目成功与否，关键是如何让投资方相信项目的成功潜力。因此，我们需要为他们提供切实可行的服务和方案。作为建筑师我们不能只关注眼前，而是要从长远的角度去考虑设计。我们要确保从现在开始设计，五年后我们的项目依然具有竞争力。这种远见和创新的设计思维是非常重要的。

-

长达2小时的演讲与互动，让我们洞察泡沫经济后的现状与启示，随着智能化、节能与碳中和等新兴趋势发展，如何在时代浪潮中转型升级，是每一位建筑从业人士的实践课题。